Entenda a Garantia Obrigatória para Obras na Construção Civil

Na entrega de um imóvel, a alegria é tanta que, muitas vezes, o proprietário
acaba esquecendo que possui alguns direitos. Um deles é a garantia
obrigatória que é exigida nas obras de construção civil aqui no Brasil. Como
o nome já diz, ela dá garantias para que sejam realizadas obras em benefício
dos proprietários e pagas pelas construtoras. Serve, por exemplo, para
impermeabilização e outros aspectos como encanamentos, colocação de pisos,
enfim, tudo que foi feito pela construtora.

O que diz o Código Civil vigente

Havia, ainda, uma polêmica quanto ao prazo de indenização por defeitos da
construção. Isso até que a
súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o
entendimento de que prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor,
indenização por defeito da obra. O novo Código Civil de 2002, que citamos
acima e está atualmente em vigor, cita que:

Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou
outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e
segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono
da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes
ao aparecimento do vício ou defeito.

Artigo 205: A prescrição ocorre em 10 anos, quando a lei
não lhe haja fixado prazo menor.

O que diz o Código de Defesa do Consumidor

Vale destacar que, para qualquer defeito que apareça na obra, só terá
direito à indenização pelo construtor a ocorrência que for comprovadamente
detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir da entrega do imóvel.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também comenta sobre os prazos para
reclamar das falhas construtivas. Veja os seus artigos 26 e 27:

Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:

Artigo 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou
de fácil constatação caduca em:

– I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de
serviço e de produto não duráveis.

• II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de
  produto duráveis.

Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da
entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

Parágrafo 2 – Obstam a decadência:

• I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o
  fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente,
  que deve ser transmitida de forma inequívoca.
• II – Vetado.
• III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.

Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial
inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à
reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na
Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do
conhecimento do dano e de sua autoria.

O que isso significa na prática

De acordo com o CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em
90 dias, contados da data da entrega, se forem vícios aparentes ou do
momento em que ficar evidenciada a falha. Se o reclamante não apresentar
formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito de
reclamar, conforme o conceito de decadência.

Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz que o reclamante tem um
prazo prescricional de cinco anos para apresentar judicialmente sua
pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes
de um fato do produto ou serviço, portanto, um defeito.

O Código Civil e a Garantia de Imóveis Usados

A garantia começa a valer assim que é emitido o
Habite-se do imóvel em questão. Este é o documento que
atesta que o imóvel foi construído dentro das exigências da legislação
local. O proprietário tem, também como respaldo, o Código Civil Brasileiro e
o Código de Defesa do Consumidor. Por exemplo, o artigo 618 do Código Civil
estabelece garantia de cinco anos para defeitos ou falhas que comprometem de
forma séria a segurança e a solidez dos imóveis.

Mas como definir se um determinado problema interfere verdadeiramente nas
condições de habitação? O que deve ser avaliado é quanto à gravidade do
problema está comprometendo o uso do imóvel. Se há vazamentos, só para citar
um exemplo bastante comum, dependendo do tamanho, eles podem ameaçar
definitivamente a segurança dos moradores.

Validade pode ir além dos cinco anos

E mais uma boa notícia para quem comprou um imóvel usado: os especialistas
em Direito Imobiliário afirmam que a responsabilidade do construtor pode ir
além da garantia prevista no Código Civil, e não necessariamente perde
validade após os cinco anos da emissão do Habite-se. Então, caso o atual
dono do imóvel prove que uma falha ou defeito – que esteja afetando a
solidez e a segurança do imóvel, comprometendo a parte estrutural ou de
engenharia hidráulica ou elétrica – ocorreu nesse prazo, ele pode alegar que
o dano ficou não aparente por um tempo e aí requerer o reparo mesmo após
vencidos os cinco anos.

O Código Civil aborda, ainda, que a garantia para imóveis usados que venham
a apresentar defeitos não identificáveis ou, na linguagem mais técnica:
vícios redibitórios. Se isso ocorrer, o novo dono do imóvel deve fazer a
reclamação até um ano depois do surgimento do problema. Ele aciona a
construtora responsável pela obra e não o antigo morador do imóvel, que não
pode ser responsabilizado sobre as falhas.

Exija o manual do proprietário

Ainda segundo o Código de Defesa do Consumidor, as chamadas falhas aparentes
ou de fácil constatação que não comprometem as condições de habitação devem
ser apontadas em 90 dias a partir da compra. Mas isso só é válido no caso de
imóvel novo adquirido diretamente da construtora. Geralmente, as
construtoras também entregam um manual do proprietário junto com as chaves,
detalhando normas específicas do empreendimento e informações sobre o
projeto, enfatizando vistorias e manutenção, além de eventuais garantias
adicionais. Ao vender o imóvel, o proprietário deve repassar ao novo dono
este documento.

Reparação de Danos

Em um caso do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (Apelação Cível nº
20040111120988), um condomínio propôs ação de reparação de danos contra uma
construtora devido à constatação de diversos defeitos decorrentes da má
edificação da obra, sobretudo representados por infiltrações, rachaduras e
trincas nas áreas comuns do prédio. A obra foi entregue em fevereiro de
2000, e a ação foi proposta em novembro de 2004.

Conforme consta no artigo 618 do Código Civil, o empreiteiro responderá
durante o prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho.
Ou seja, na presente ação, está dentro do prazo de garantia obrigatória.
Diante dos fatos expostos, o desembargador condenou a construtora a executar
as obras necessárias à habitabilidade do edifício.

Para completar, no artigo 205, dispõe o Código Civil de 2002 que a
prescrição para propor a ação de reparação ocorre em 10 anos. Explicamos
melhor abaixo quando isso se aplica.

Fim do Prazo de Garantia

Se o condomínio entrasse com a ação em março de 2005, 5 anos e 1 mês após a
entrega da obra, o prazo de garantia já teria expirado. Porém, ainda estaria
dentro do prazo para propor a ação para buscar a reparação dos defeitos, que
é de 10 anos, de acordo com o Código Civil.

Em termos mais técnicos, “a construtora é responsável pela solidez e
segurança da obra, nos cinco anos seguintes à entrega da edificação, sendo
de dez anos o prazo prescricional da ação contra a construtora em relação a
defeitos verificados no período de sua responsabilização”.

Então o que vale? 5 anos ou 10 anos?

Ambos. O defeito no edifício (evento danoso) deve ser constatado dentro do
prazo de garantia, ou seja, dentro dos 5 anos após a entrega do edifício.
Ocorrendo o evento danoso dentro da garantia, o construtor poderá ser
acionado no prazo de 10 anos. Portanto, se o condomínio ou morador notificar
a construtora sobre um defeito relevante e grave dentro dos 5 anos de
garantia obrigatória, terá o prazo de 10 anos para obter a reparação por via
judicial.

A notificação, que não acompanhada de laudo técnico especializado, é
documento hábil para impedir a perda do direito. Caso semelhante ocorreu no
Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação nº 9070413-70.2009.8.26.0000),
com uma particularidade: por ser um prédio mais antigo, o vício reclamado
obedece à regra anterior ao Código Civil